Những ngày gần đây, cụm từ “xuất khẩu bất động sản” đang được quan tâm một cách tích cực và cũng nhận những ý kiến trái chiều. Sự bắt nguồn của cụm từ này là do sự phát triển của Bất động sản mã hóa. Bất động sản mã hóa đại diện cho giai đoạn đầu ứng dụng blockchain trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, đang gây tranh cãi do những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải, trong khi chính phủ vẫn chưa đưa ra bất kỳ quy định cụ thể nào.
Công nghệ Blockchain đang ở thời kỳ hưng thịnh, bất động sản mã hóa trở thành chủ đề tranh cãi
Một số công ty tại Việt Nam đã ra mắt ứng dụng giao dịch trong đó người mua có thể kết nối và chia sẻ vốn để mua một bất động sản thông qua huy động vốn cộng đồng, ngay cả khi họ chỉ có 100 USD. Loại hình đầu tư này cho phép mọi người đầu tư vào tài sản thông qua các mã NFTs, một loại tiền điện tử.
Những bước đi đầu của Bất động sản mã hóa
Công ty TNHH Moonka vào tháng 8 đã cung cấp tài sản của mình trên nền tảng blockchain và tập hợp các cổ đông để mua một bất động sản riêng lẻ. Giấy chứng nhận quyền sở hữu của tài sản (tức sổ hồng) sẽ do Moonka giữ, và người mua được cấp một tài khoản để quản lý và theo dõi bất động sản đó. Theo đại diện Moonka, những bất động sản này đều đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bất động sản chỉ có thể được bán nếu có hơn 51% cổ đông đồng ý. Sau đó các cổ đông có thể chuyển nhượng cổ phần cho nhau khi họ muốn.
Vào cuối năm 2020, một số công ty khác như RealStake và REVEX đã tung ra một nền tảng tương tự như Moonka, cung cấp các bất động sản được chia thành nhiều cổ phiếu để bán cho các nhà đầu tư. Đối với nhiều nhà đầu tư ít vốn vẫn muốn tham gia thị trường bất động sản, những đợt chào bán cổ phiếu nhỏ hơn này là cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Chuyên gia môi giới bất động sản Đỗ Hoàng Anh cho rằng, công nghệ blockchain đang là ứng dụng nổi bật trên thị trường bất động sản. “Tuy mới ở Việt Nam nhưng nó đã được triển khai từ lâu ở các thị trường khác và thu hút các nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn. Tôi kỳ vọng đây sẽ là xu hướng mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cùng với các kênh bán hàng truyền thống ”, Hoàng Anh nói.
Tuy nhiên, Hoàng Anh cho rằng các quy định và luật hiện hành vẫn chưa bao gồm loại hình kinh doanh này nên nhà đầu tư có thể gặp một số rủi ro phát sinh. “Các nhà đầu tư phải xem xét uy tín của các chủ đầu tư đang chào bán cổ phiếu để tránh việc các giấy chứng nhận quyền sở hữu bị sử dụng vào mục đích khác,” ông khuyến cáo.
Các nhà đầu tư khác nói rằng việc triển khai blockchain là khả thi vì một công ty không thể sử dụng tài sản cho các chức năng khác vì thông tin là duy nhất và không thể thay đổi khi nó được triển khai trong công nghệ blockchain.
Trong khi đó, Lưu Minh, một nhà đầu tư bất động sản, cho rằng rủi ro của loại hình đầu tư bất động sản mã hóa này rất đa dạng, bao gồm quyền tư nhân, hệ thống pháp luật, bảo mật internet, thậm chí cả rửa tiền.
“Do đó, một giao dịch thành công thông qua loại hình này chỉ có thể đạt được nếu một viện tài chính đảm bảo rủi ro cho các cổ đông”, ông Minh đánh giá. “Hệ thống pháp luật ở Việt Nam rất khác so với các nước, đặc biệt là về quyền sở hữu tài sản. Vì vậy, chính phủ phải là người phân xử giữa một công ty và các cổ đông ”.
Việc chia sẻ vốn đầu tư cho bất động sản giữa nhiều nhà đầu tư không phải là một phương thức đầu tư bất động sản cho đến thời điểm gần đây. “Đó là một khoản đầu tư tài chính hoặc đầu cơ vào các nền tảng công nghệ,” Minh nói.
Tuy nhiên, ngày càng có nhiều công ty tham gia vào sân chơi bất động sản mã hóa này. Với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam và yêu cầu bắt kịp với quá trình số hóa của thế giới, các bất động sản được mã hóa có thể là một cách hiệu quả để các nhà đầu tư nhận được lợi nhuận. Vấn đề là họ phải biết đánh giá uy tín và năng lực của các chủ đầu tư. Trong ba năm gần đây, một số tập đoàn bất động sản quy mô lớn đã chi hàng triệu đô la cho các giải pháp bất động sản kỹ thuật số.
Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là các quy định pháp luật đang đứng sau sự cần thiết và sự phát triển của các giải pháp công nghệ trong lĩnh vực bất động sản.
Bà Nguyễn Hương, Giám đốc điều hành của Đại Phúc Land cho biết “Những người tiên phong trong việc triển khai blockchain sẽ chịu rất nhiều áp lực do khung pháp lý cho các giải pháp bất động sản mã hóa vẫn chưa hoàn thiện, đặc biệt là trong bối cảnh đại dịch đang diễn ra”.
Với mức vốn hóa lớn lên đến hàng trăm tỷ USD như bất động sản, chỉ riêng phương thức giao dịch truyền thống đã không thể đủ đáp ứng nhu cầu phát triển chung của thị trường.
“Một trong những rào cản đáng kể đối với đầu tư bất động sản là giá trị của bất động sản rất cao. Blockchain giúp dễ dàng giải quyết vấn đề này bằng cách phân chia vốn đầu tư thông qua các hợp đồng thông minh, trong đó các nhà đầu tư có thể tham gia chỉ với vài trăm đô la Mỹ. Điều này mở ra cơ hội lớn cho nhiều nhà đầu tư vừa và nhỏ tham gia thị trường, đồng thời thu hút các nguồn lực đầu tư cả trong và ngoài nước ”, bà Hương nói.
Trong khi đó, Blockchain có thể đảm bảo lợi ích của các nhà đầu tư và hạn chế những rủi ro không đáng có. Tuy nhiên, có thể mất thời gian để các nhà đầu tư làm quen với hình thức đầu tư mới này và đặt niềm tin vào nó.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam, quyền cơ bản của chủ sở hữu tài sản là quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không có quy định nào liên quan đến các khoản đầu tư mã hóa trên nền tảng blockchain.
Nên cân nhắc Bất động sản mã hóa khi mà hình thức này còn quá mới
“Xét rằng, các khoản đầu tư bất động sản trên blockchain không có khung pháp lý để tham khảo. Do đó, nếu có tranh chấp, rất khó phân biệt đúng sai và thực hiện các biện pháp trừng phạt ”, ông David Jackson, Giám đốc điều hành Colliers Vietnam, lập luận. “Hình thức đầu tư mới này có thể giúp các nhà đầu tư có ít vốn vẫn có thể tham gia thị trường thông qua các hợp đồng thông minh”.
Blockchain ngày càng được áp dụng nhiều vào bất động sản vì công nghệ sổ cái phân tán của nó, giúp các giao dịch minh bạch hơn và cũng có thể tăng độ tin cậy. “Công nghệ này còn giúp cắt giảm thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian, giảm chi phí. Hơn nữa, việc mã hóa bất động sản thành tài sản kỹ thuật số và ứng dụng blockchain có thể giúp các cơ quan nhà nước quản lý chúng tốt hơn nhờ tính minh bạch của nó. Người mua và người bán trong khi đó có thể dễ dàng truy cập và kết nối, ”Jackson nói thêm.
Ở Việt Nam, blockchain trong bất động sản chỉ giới hạn ở bất động sản được mã hóa. Tuy nhiên, vì các thuộc tính mã hóa này chưa được hệ thống pháp luật hiện hành công nhận, chủ sở hữu mã thông báo sẽ không được chính phủ Việt Nam đảm bảo bất kỳ tính bảo mật nào.
Theo ông Trần Vũ, đồng sáng lập công ty phân tích bất động sản SPE.R, hiệu quả của loại hình bất động sản này phụ thuộc hoàn toàn vào đơn vị chủ quản. “Các cổ đông có thể tăng lợi nhuận nếu các đơn vị chủ quản gia tăng giá trị tài sản. Nếu không, có thể dẫn đến thiệt hại cho các cổ đông ”, ông Vũ giải thích.
Theo báo cáo Quy mô Thị trường Bất động sản của MSCI từ năm 2019 và 2020, quy mô của thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu được quản lý chuyên nghiệp tăng liên tục trong vài năm qua, từ 7,4 nghìn tỷ USD năm 2016 lên 8,5 nghìn tỷ USD năm 2017 và 8,9 nghìn tỷ USD năm 2018 lên 9,6 nghìn tỷ USD. nghìn tỷ vào năm 2019.
Tương tự, thị trường bất động sản Việt Nam cũng được dự báo sẽ tăng trưởng nhanh chóng trong những năm tới, với 30.000-40.000 căn hộ mới có sẵn mỗi năm và tốc độ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 15% cho cả bất động sản nhà ở và thương mại, theo Mordor Intelligence .
Báo cáo của MSCI cũng nói rằng thị trường bất động sản chủ yếu được tạo thành từ các mạng lưới độc lập và độc lập với sự cọ xát giao dịch đáng kể giữa các hệ thống hiện tại.
Việc sử dụng đầy đủ công nghệ blockchain có thể mang lại một số lợi thế và tạo ra một hệ thống sổ cái minh bạch hơn nhiều, nơi các nhà môi giới và đại lý có thể xem toàn bộ lịch sử giao dịch của một tài sản, trái ngược với các cơ sở dữ liệu dịch vụ niêm yết truyền thống thường được sử dụng ngày nay.
