Các nhà phân tích của Cushman & Wakefield đưa ra cái nhìn sâu sắc về phân khúc bất động sản tại Hà Nội năm 2023 và triển vọng năm 2024.
Thị trường văn phòng Hà Nội
Trong năm 2023, Hà Nội đã ra mắt/làm mới ba tòa nhà hạng A và hai tòa nhà hạng B, đóng góp khoảng 125.000 mét vuông vào tổng nguồn cung. Ngoài ra, một dự án đã rút khỏi thị trường cho thuê văn phòng. Tổng cộng, trong năm 2023, thành phố đã chào đón thêm 100.000 mét vuông không gian văn phòng mới hạng A và B.
Nguồn cung hạng A chiếm gần 61% trong tổng nguồn cung mới trong năm 2023, tất cả đều đến từ thị trường phụ hạng A. Thị trường hạng A tại Hà Nội hiện đang trong một bối cảnh cạnh tranh cao với tổng nguồn cung hạng A là 646.000 mét vuông. Điều này cao hơn 33% so với Thành phố Hồ Chí Minh.
Đến Q4/2023, kích thước của thị trường văn phòng hạng A và B của Hà Nội và HCMC khá tương đồng, lần lượt là 1,7 triệu mét vuông và 1,5 triệu mét vuông. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, một số tòa nhà cũ đã lập kế hoạch và/hoặc tiến hành nâng cấp cơ sở và cải thiện sức hút và giữ chân người thuê.
Tương tự, các dự án mới đang theo đuổi và áp dụng các tiêu chuẩn cao hơn, đặc biệt là những tiêu chuẩn liên quan đến bền vững và ESG (môi trường – xã hội – quản trị), để đáp ứng các yêu cầu đang tiến triển của các doanh nghiệp đa quốc gia lớn và có uy tín.
Với nguồn cung mới cho cả hạng A và B, tỷ lệ chiếm đóng của cả hai phân khúc đều giảm so với cùng kỳ năm trước, giảm lần lượt 3,6 điểm phần trăm và 5,2 điểm phần trăm.
Vào cuối năm 2023, giá thuê trung bình của hạng A vẫn ghi nhận sự tăng trưởng, tăng 0,5% so với cùng kỳ và 2,6% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu được thúc đẩy bởi các tòa nhà mới có giá thuê cao hơn trung bình.
Trong khi đó, giá thuê hạng B giảm nhẹ 0,7% so với cùng kỳ và giảm 1,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, các chủ sở hữu của cả hạng A và B đã áp dụng các chiến lược thuê linh hoạt hơn để thu hút và giữ chân người thuê.
Trong năm 2023, do sự chậm trễ của thị trường, một số người thuê có khả năng tài chính mạnh đã nắm bắt cơ hội để nâng cấp văn phòng của họ bằng cách chuyển đến tòa nhà của mình hoặc chuyển đến các tòa nhà hạng A. Kết quả là, các tòa nhà hạng A đã là yếu tố chính thúc đẩy sự tiêu thụ tại Hà Nội trong năm nay.
Phân khúc hạng B đã bị ảnh hưởng bởi sự chậm trễ trong nền kinh tế hiện đang diễn ra, dẫn đến việc gia hạn hợp đồng, thu nhỏ quy mô và giảm cấp độ giữa các người thuê.
Dự kiến nguồn cung văn phòng hạng A và B tại Hà Nội sẽ đạt gần hai triệu mét vuông vào năm 2027.
BĐS thương mại bán lẻ
Nhờ vào việc nhập và tái nhập của nhiều dự án vào năm 2023, giá thuê đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể là 7,3% so với cùng kỳ năm trước và duy trì ổn định so với cùng kỳ trước. Một số bất động sản thương mại bán lẻ đã hoạt động không hiệu quả trong vòng ba năm qua đã áp dụng các chiến lược cho thuê linh hoạt hơn, dần dần chuyển sang người thuê văn phòng và dịch vụ.
Tỷ lệ chiếm dụng được ghi nhận là 86%, tăng 1,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ và ổn định so với cùng kỳ năm trước khi các dự án mới và tái nhập đạt được gần như tỷ lệ chiếm dụng đầy đủ vào cuối năm, cho thấy nhu cầu ổn định cho không gian bán lẻ có chất lượng cao và quản lý tốt.
Lotte Mall West Lake Hà Nội, ra mắt vào tháng 9 năm 2023, là tổ hợp thương mại lớn nhất của Tập đoàn Lotte tại Việt Nam.
Tasco Mall đã được cải tạo, đổi tên và ra mắt lại vào tháng 10, với một sự kết hợp người thuê cải thiện và nội thất mới.
Vào tháng 6 năm 2023, The Loopby Tập đoàn Takashimaya đã được ra mắt lại với một sự kết hợp người thuê đa dạng hơn và sử dụng không gian xanh tốt hơn cho các sự kiện cộng đồng.
Trang Tiền Plaza đã trải qua một quá trình cải tạo và tái bố trí một phần, chú trọng hơn đến trải nghiệm của khách hàng.
Chung cư Hà Nội
Tổng thể, năm 2023 chứng kiến một xu hướng giảm trong nguồn cung chính của các căn hộ tại Hà Nội, giảm 30% so với năm trước. Điều này là do các tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự do dự của khách hàng trong việc thực hiện giao dịch.
Trong quý IV/2023, thị trường căn hộ chào đón hơn 2.900 đơn vị, tăng 60% so với cùng kỳ và tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đến từ các dự án hạng trung và cao cấp do nhà phát triển nước ngoài Newlife (GIC) và nhà phát triển nổi tiếng trong nước Masterise Homes phát triển. Các dự án hạng trung tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới trong năm 2023 với tỷ lệ đóng góp trên 90%.
Song song với nguồn cung mới, lượng bán hàng trong năm 2023 đã giảm đáng kể là 35% so với năm trước do biến động của thị trường do rủi ro của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và tác động của việc kiểm soát tín dụng đối với ngành bất động sản trong năm 2022.
Tuy nhiên, sự cải thiện đã được thấy rõ vào nửa cuối năm 2023 cả về nguồn cung và cầu do việc nới lỏng chính sách tiền tệ. Trong quý IV/2023, giá bán chính thức trung bình đạt 2.327 đô la/m2, tăng 9% so với cùng kỳ và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.
Sự tăng này được thúc đẩy bởi việc ra mắt mới của các dự án Lumi Hanoi và The Canopy Residence. Trong tương lai gần, giá bán chính thức trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tăng do sự tăng chi phí phát triển và sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp trong tương lai.
Năm 2023 chứng kiến nguồn cung mới thấp nhất kể từ năm 2018. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm, nguồn cung đã cải thiện dần nhờ vào các dự án mới từ cả các nhà phát triển uy tín và các nhà phát triển nước ngoài ở phía Tây.
Trong năm 2024, dự báo thị trường sẽ chào đón trên 9.300 đơn vị ra mắt, với nhiều hơn trong năm 2025 và 2026. Dự kiến hầu hết nguồn cung trong tương lai sẽ đến từ các thị trường phụ ngoại ô (quận Đông Anh, quận Gia Lâm, quận Hà Đông, quận Hoài Đức, quận Hoàng Mai, quận Long Biên, quận Thanh Trì) được hưởng lợi từ việc hoàn thành cơ sở hạ tầng mới.
Bất động sản nhà đất Hà Nội
Trong năm 2023, nguồn cung mới về bất động sản nhà ở đất nền tại Hà Nội đã ghi nhận một sự giảm đáng kể với 310 đơn vị ra mắt, giảm 89% so với năm trước do tâm lý thận trọng của người mua đối với suy thoái kinh tế toàn cầu.
Đây là số lượng nguồn cung mới về bất động sản nhà ở đất nền thấp nhất trong năm 2018. Quý IV/2023 chào đón 125 đơn vị ra mắt, tăng 50% so với cùng kỳ và tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết chúng xuất phát từ các khu vực như biệt thự Ciputra, quận Hà Đông, quận Thường Tín và quận Hoài Đức.
Phù hợp với sự giảm nguồn cung mới, trong năm 2023, số lượng bán hàng về bất động sản nhà ở đất nền tại Hà Nội chỉ có 261 đơn vị, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số thấp nhất về số lượng bán hàng về bất động sản nhà ở đất nền tại Hà Nội trong năm năm qua.
Một sự biến động được quan sát trong giá bán trung bình tại Hà Nội, được quy cho trạng thái bị khóa của một số dự án đang đối mặt với vấn đề pháp lý hoặc chờ đợi tâm lý thị trường tốt hơn. Trong quý IV/2023, giá bán chính thức trung bình của bất động sản nhà ở đất nền đạt 5.935 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ nhưng giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Sự thay đổi nhỏ về giá bán chính thức trung bình của bất động sản nhà ở đất nền so với cùng kỳ trước là nhờ vào việc ra mắt các dự án mới từ các khu vực ngoại ô.
Nguồn cung bất động sản nhà ở đất nền tại Hà Nội được dự kiến sẽ tăng trong năm 2024 nhưng không tương đương với con số của năm 2022. Các khu vực ngoại ô sẽ chiếm ưu thế trong nguồn cung tương lai nhờ vào quỹ đất lớn hơn và cơ sở hạ tầng cải thiện kết nối với trung tâm thành phố.
Một số lượng đáng kể của nguồn cung sẽ đến từ các khu đô thị tích hợp do các nhà phát triển uy tín và các tiện ích đa dạng.
Bất động sản công nghiệp Hà Nội
Trong quý IV/2023, đã ghi nhận một nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) mới khoảng 121 ha từ dự án Thăng Long IIIP (giai đoạn mở rộng 3) tại tỉnh Hưng Yên.
Thị trường đất công nghiệp ở miền Bắc tiếp tục là tâm điểm của sự hấp dẫn đầu tư với tới 228 ha được hấp thụ trong quý IV/2023. Đặc biệt, Hải Dương và Hưng Yên là hai tỉnh dẫn đầu về hấp thụ net, đóng góp lần lượt 33% và 27%.
Trong bối cảnh nhu cầu mạnh mẽ và tâm trạng tích cực, giá chính thức trung bình của đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đạt 125 đô la/m2/ thời gian thuê, tăng 1,4% so với cùng kỳ và 10,0% so với cùng kỳ năm trước.
Ba dự án nhà máy sẵn mới đã được ra mắt trong quý IV/2023, gồm BW Nam Đình Vũ 2 và DHP Nam Cầu Kiên tại thành phố Hải Phòng, và Trung tâm Công nghiệp FPV Yên Mỹ-Pha 1 tại tỉnh Hưng Yên, đem lại khoảng 89.200 m2 cho thị trường.
Tương tự như đất KCN, nhu cầu về nhà kho xây sẵn tăng mạnh trong quý, với hấp thụ net khoảng 161.000 m2. Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đứng đầu về nhu cầu nhà máy xây sẵn với tỷ lệ đóng góp lần lượt là 39%, 27% và 22%.
Các sản phẩm điện tử, máy tính và sản phẩm quang học là các nguồn cầu chính cho nhà máy xây sẵn.
Giá thuê của nhà máy xây sẵn duy trì ổn định so với cùng kỳ, ở mức 4,9 đô la/m2/tháng, tăng 3,9% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường chào đón một nguồn cung mới về nhà kho xây sẵn khoảng 116.500 m2 từ hai dự án, gồm Trung tâm Logistics IDEC tại tỉnh Bắc Ninh và Khu công nghiệp Logistics Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3 tại tỉnh Hưng Yên.
Trong khi thách thức từ không chắc chắn về kinh tế toàn cầu vẫn tồn tại, hấp thụ net của RBW trong Khu vực Kinh tế Chính phía Bắc (NKER) được ghi nhận khoảng 32.300 m2, giảm 71% so với cùng kỳ.
Đa số nhu cầu thuê RBW đến từ ngành sản xuất. Hải Phòng dẫn đầu về tổng hấp thụ với 37%.
Giá thuê trung bình đạt 4,6 USD/m2/tháng, ổn định so với cùng kỳ và tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.
Các nhà phát triển IP trong vùng NKER đang gấp rút chuẩn bị nguồn cung đất IP để tận dụng làn sóng đầu tư tại Việt Nam. Do đó, một lượng lớn nguồn cung mới về đất IP sẽ nhập vào thị trường trong giai đoạn 2024-2026, ước khoảng 5.500 ha trên bảy tỉnh của vùng NKER.
Vùng Bắc sẽ chào đón một nguồn cung RBF tương lai khoảng 1 triệu m2 trong giai đoạn 2024-2026. Dự kiến nhu cầu về RBF sẽ được duy trì bởi ngành sản xuất, đặc biệt là các doanh nghiệp hỗ trợ trong lĩnh vực điện tử và ô tô.
Sau một thời gian liên tục có nguồn cung mới, sẽ có ít hơn nguồn cung RBW trong giai đoạn 2024-2026 so với giai đoạn 2021-2023, chỉ có khoảng 700.000 m2 nhập vào thị trường.
Bài viết dựa trên sự góp ý của Tiệm hoa tươi Hà Nội.
